القطاع العقاري نافذة للانتعاش الاقتصادي

أكثر من 5 مليارات إجمالي القيمة المتداولة للنشاط العقاري في السلطنة بنهاية ابريل
محمد البوسعيدي: القطاع العقاري مهيأ ليكون القطاع الأبرز لقيادة الحراك الاقتصادي خلال المرحلة القادمة
هاشم موسى: قطاع واعد ومليء بالفرص الاستثمارية الواعدة
الخنجي: البيروقراطية هي العائق أمام القطاع بالسلطنة
صلاح الغزالي: المرحلة الحالية هي مرحلة تقييم ودراسة ومع نهاية العام الحالي ستتضح الصورة أمام المستثمريين

استطلاع ـ ماجد الهطالي:
في ظل النمو الذي يشهده القطاع العقاري على مختلف مستوياته بالسلطنة، والذي أقترب حجمه في العام المنصرم إلى حوالي خمسة مليارات ريال عماني، علماً بأن هذا الرقم مرشح لزيادة مستقبلاً على حسب رأي أصحاب الشأن، ومع أهمية التنوع في مصادر الدخل بالنسبة للدول للتتفادى بذلك الأزمات الإقتصادية العالمية، وفي ظل الأزمة النفطية التي تمر بها دول المنطقة يمكن أن تكون أحد الدروس التي يمكن الاستفادة منها في تنويع مصادر الدخل، توجب النظر إلى مصادر دخل غير النفط، فهل يكون القطاع العقاري بديلاً جيداً للنمو والإنتعاش الإقتصادي؟! وما هي التحديات التي تعيق هذا القطاع؟ وما هي أهم الجوانب التي يمكن الإشتغال عليها من قبل جهات الإختصاص إذا ما أردنا النهوض بقطاع العقار؟
واتجه الكثير من المستثمرين الخليجيين بشكل خاص خلال الأعوام الماضية إلى الاستثمار في السلطنة ولاسيما القطاع العقاري، ويعتبر السوق العقاري العماني أحد الأسواق المتنامية في المنطقة، وهذا ما يؤكده المختصون في مجال العقارات بالسلطنة، حيث تشكل الاستثمارات الخليجية في السوق العقاري بالسلطنة ما نسبته (38 %) من إجمالي الاستثمارات.
ومن أهم المقومات الجاذبة للإستثمار بالسلطنة، الإستقرار الأمني، والبنية التحتية التي تنصنف بأنها بنية سياحية متقدمة تخضع للتطوير المستمر تمشياً مع المعايير الدولية، وكذلك مقومات الجذب السياحي المتنوعة التي تؤهلها بأن تتبوأ مكانة مرموقة على خارطة السياحة العالمية، وأضف إلى ذلك السياسات الإقتصادية السليمة التي تتجلى في ضبط الدين العام والتضخم وسعر الصرف، ومجموعة القوانيين المساعدة تدعم الاستثمار.
ومع توفر البيئة الاستثمارية الجيدة سواء من قبل وزارة الإسكان في التمدد العمراني نتيجة لنمو المستمر في عدد السكان وجهود الوزارة وخططها المستقبلية فيما يخص التطوير العقاري وتذليل الصعاب بهذا المجال، والدعم التي تقدمه للقطاع الخاص في الإستثمار بالبنية التحتية، أو من قبل وزارة السياحة في التسهيلات للإستثمار، كتنويع المنتج السياحي وتوفير بيئة جذابة للإستثمار، وتبسيط إجراءات الاستثمار، ووفق ما أشارت إليه الإحصائيات الأولية الصادرة عن مركز الإحصاء الوطني ارتفع إجمالي القيمة المتداولة للنشاط العقاري بالسلطنة بنسبة 244.3 % بنهاية أبريل 2016 ليصل إلى 5 مليارات و643 مليوناً و400 ألف ريال عماني مقارنة بمليار و638 مليوناً و900 ألف ريال عماني خلال نفس الفترة من العام المنصرم.
وفي هذا الصدد يقول سعادة المهندس محمد بن سالم البوسعيدي رئيس مجلس إدارة الجمعية العقارية العمانية: إن القطاع العقاري بالسلطنة قطاع واعد، لما يحتويه من الفرص للتطوير العقاري، وقد يكون المحطة الأبرز بسبب ما تمر به السلطنة من أزمة اقتصادية، حيث أن القطاع في الوقت الراهن يشهد تأثراً بطيئاً بحكم أنه يعتمد على القطاعات الأقتصادية الأخرى، وأيضاً نوع من الهدوء أو الترقب لما سيحدث خلال الفترة المقبلة إن صار هناك انتعاش في القطاع العقاري، كما أن تأثر القطاع محدد في مثل هذه الأزمات من ناحية الفترة وحجم التأثير، وخلال الفترة الماضية شهد القطاع نمواً طبيعياً بالسلطنة، حيث أن العرض يواكبه الطلب بنفس المستوى.
ويردف سعادته قائلاً: الوقت الحالي يسجل بعض التراجع في البيع والشراء ويواكبه من الطرف لآخر نمو في قيمة الرهنات العقارية، كما إن العام الجاري سيسجل النشاط العقاري ارتفاعاً ملموساً، والذي سيساهم بدوره في الناتج المحلي الأجمالي بشكل مباشر من حيث الرسوم من البيع والشراء، وكذلك من عمليات الرهن ورسوم أخرى كعمليات الايجار، وهناك استفادة غير مباشرة من القطاع العقاري، وإن مساهمة القطاع العقاري في ازدياد.
وعن أهم التحديات التي تواجه القطاع يقول البوسعيدي: كلما حصل القطاع على تنظيم أكثر كلما استطاع أن يساهم بشكل أكبر في الناتج المحلي، حيث أن القطاع العقاري عانى خلال السنوات الماضية بعدم وجود تنظيم جيد له، وعدم وجود جهة معنية لتنظيم العقاري بالسلطنة سواء في مجال الوساطة العقارية أو مشاريع التطوير العقاري، وإن في الوقت الراهن مع وجود المديرية العامة للتطوير العقاري بوزارة الإسكان والعلاقة الجيدة بينها وبين الجمعية العقارية العمانية ساهم في تنظيم القطاع العقاري، كما إن التحدي الأبرز يقف أساساً في موضوع الوصول إلى تنظيم كامل لهذا القطاع في جانبيه، جانب عملات الوساطة العقارية وشركات الوساطة العقارية، والجانب الآخر تنظيم المشاريع التطوير العقاري بداية من طرحها إلى تسليمها وتشكيل جمعيات إتحاد الملاك.
ويشير رئيس الجمعية العقارية الى أن القطاع العقاري يؤثر ويتأثر بالقطاعات الاقتصادية الأخرى، حيث أن القطاع يعاني من بعض الركود في ظل الفترة الراهنة تحديداً في أسعار العقارات والأراضي، فهناك بعض النزول في بعض المناطق والبعض الآخر تحافظ على أسعارها بحكم أنها موجوة في مواقع مرغوبة، كما أن التأثير الأكبر اجتاح الأرضي التي لا تحتوي على خدمات مكتملة.
ويبين سعادته أن المطلب الأساسي لرفد القطاع هو وجود التنظيم ولا يتم ذلك إلى بوجود التشريعات المناسبة من بينها قانون الوساطة العقارية، والذي صدر منذ فترة طويلة ولم يتم تفعيله منذ صدوره، وفي الوقت الحالي تعمل وزارة الاسكان على تفعيل مواد هذا المرسوم، والذي بدوره سيساهم في تطوير ونمو واستقرار القطاع العقاري، وكذلك استفادة أصحاب هذه المكاتب والذي أغلبهم من شباب العماني الذين يديرون المكاتب بطريقة مؤسسية وأكثر ربحية لهم، ويردف قائلاً: لا زلنا نرى من المهم الاسراع في تطبيق وتفعيل ما تبقى من هذا المرسوم، الذي سينعكس ايجاباً على أداء القطاع العقاري، وحماية حقوق المستثمر والمستفيد من هذه الوحدات العقارية.
ويتوقع المهندس هاشم موسى الرئيس التنفيذي للأرجان تاول للاستثمار: إن الطلب في المجال العقاري سوف يرتفع نظراً للنمو السكاني في السلطنة الذي يعتبر المؤثر الرئيسي في النمو العقاري بصفة عامة، مع التحسن التدريجي في اسعار النفط بشكل خاص والنمو الاقتصادي بشكل عام في ظل الاستثمار في المجال العقاري الذي يعتبر من أهم القطاعات الاستثمارية التي بدورها تساهم في النمو الاقتصادي بالسلطنة.
مشيراً الى إن البيئة الاستثمارية المناسبة هي المحفز الرئيسي للنمو القطاع العقاري وغيره من القطاعات الاقتصادية النشطة في السلطنة، حيث أن القطاع العقاري يعتبر المكمل للجهود الحكومة في الاستثمار بالبنية التحتية وغيرها من المشاريع الكبرى، كما يُعتبر قطاعاً واعداً ومليئاً بالفرص الاستثمارية الجيدة ومرشح أن العائد منه يظل في تزايد خلال المرحلة القادمة وخاصة بعد التحسن التدريجي في أسعار النفط، مؤكداً على ضرورة الاستثمار في البدائل المتاحة للسطنة في ظل التحسن التدريجي لأسعار النفط، خاصة القطاع السياحي وقطاع الإستثمار العقاري.
ويوضح صلاح بن سالم الغزالي، رئيس الاستثمارات في الشركة العمانية للتنمية السياحية “عمران” كحال العديد من القطاعات الأخرى، بأن إنخفاض أسعار النفط يعد من التحديات التي تواجه القطاع العقاري بشتى أنواعه، سواءً كان ذلك بطريقةٍ مباشرةٍ أو غير مباشرة.
ويقول محمد بن عبدالله الخنجي رئيس مجلس إدارة الخنجي للتطوير العقاري: إن نمو القطاع يعتمد على العوامل الخارجية منها على سبيل المثال أسعار النفط، وبحكم أنه رئيس مجلس ادارة عمان للفنادق.
ويضيف: إذا كانت وزارة السياحة واضحة في طرحها للتسهيلات سيؤدي ذلك إلى ازدهار القطاع العقاري، حيث تمكن المشكلة في البيروقراطية والتعقيدات في الاجراءات التي تواجه القطاع العقاري، وعدم توفر التسهيلات من قبل وزارة الاسكان والبلديات والدفاع المدني، ونطالب من الجهات التنسيق مع بعضها، لتسهيل اجراءاتها.
وتطرق الرئيس التنفيذي للارجان تاول بقوله: أن أسعار النفط أثرت على ميزانية الدول، حيث أن كافة الدول في المنطقة تأثرت ميزانياتها بصفة عامة بسبب إنخفاض أسعار النفط، وأنه لا يوجد تأثير سلبي بشكل كبير على القطاع العقاري، حيث يعتبر من البدائل المتاحة في الاستثمار، ولم يشهد القطاع حتى اليوم تأثيراً سلبياً بشكلٍ قاسٍ، حيث يوجد بعض التباطؤ، معتبراً المرحلة الآنية مرحلة ترقب وتفاؤل حذر.
ويبين المهندس هاشم أن المشاريع التي تطرحها وزارة السياحة هي في حد ذاتها قاطرة كبيرة للنمو الإقتصادي، حيث أن مع المشاريع السياحية سيتم سيوجد فرص عمل وفرص موازية تخدم القطاع السياحي، كما أن التسهيلات التي سوف تقدمها وزارة السياحية مع تنويع المنتج السياحي، سيكون القطاع السياحي طبقا للتوقعات من أهم مصادر الدخل للسلطنة خلال الفترة المقبلة.
كما يوضح هاشم موسى إن ما قامت به وزارة الاسكان مدعمة بمديرة التطوير العقاري مع الهيئات المنظمة للسوق كالجمعية العقارية العمانية لهم دور كبير في تنظيم القطاع وتقنيين أدواته، وإذا وجدت منظومة متكاملة من خلال الدعم الحكومي والتعاطي مع قطاع الاستثمار العقاري بأنه قطاع هام كل هذا سوف يمهد إلى نجاح القطاع بأن يكون ضمن قاطرة النمو الاقتصادي للسلطنة، كما أن دعم الشراكة الحكومية مع القطاع الخاص هامة جداً في تطوير المنظومة العقارية سواء من ناحية السمسرة أو من ناحية المشاريع الكبرى.
ويقول حسن بن محمد بن جمعة نائب رئيس الجمعية العقارية العمانية: إن من الجوانب التي يمكن الإشتغال عليها من قبل جهات الاختصاص إذا ما أردنا النهوض بالقطاع العقاري تفعيل بعض التشريعات الجديدة كفتح السوق أمام المستثمرين الأجانب، ليس فقط العمانيين والخليجين سيؤدي إلى انتعاش القطاع العقاري.
ويشير هاشم موسى إلى أن تسهيل الاجراءات والشراكة مع القطاع الخاص يُعد من المقومات الجيدة لنجاح التعاون الحكومي مع القطاع الخاص في مجال الاستثمار العقاري، حيث أن الأسس منظومة موجودة ووزارة الاسكان مع الجهات المعنية تقوم بدور فعال في التواصل مع المطوريين في تسهيل الاجراءات.
ويردف قائلاً: نشهد على ساحة حالياً حراكاً كبيراً جداً ما بين وزارة الاسكان ممثلة في مديرة التطوير العقاري مع المطوريين ومع الجمعية العقارية العمانية، فالنشاط ما بين هذه الجهات المتخصصة سيؤدي إلى منظومة متكاملة تتفاعل مع الأحداث وتنظر للمستقبل بشكل ايجابي وبخطط عملية قابلة للتنفيذ.
ومن أهم التحديات التي يواجهها القطاع خلال الفترة الحالية يقول الرئيس التنفيذي للارجان تاول: إن العرض أكثر من الطلب نتيجة للبعض التباطأ الموجود في السوق، والذي بدورة يعود بالنفع في الاخر على المالك، بحيث يمتلك فرص اختيار اكثر، ويوجد فرص تنافس بين المطوريين العقاريين وتزيد حدتها في ظل هذا التحدي، وأن المنافسة ليس في سعر العقار فقط وانما في جودة العقار والخدمات المقدمة، كما إن زيادة العرض ايجابي على المستهلك في أخر الامر، من حيث الاختيار النوعي وليس الكمي في مجال العقار.
ويوضح حسن إن أبرز التحديات التي يوجهها القطاع العقاري عدم وجود إحصاءات دقيقة في القطاع، حيث أن المستثمر لا يعرف حجم العرض أو الطلب، وعدد الشركات المدرجة ضمن قائمة السوق العقاري، أو عدد الوحدات الشاغرة، فعندما يتطلب الأمر دراسة اقتصادية لأي مشروع وليس مع أي احصاءات دقيقة، كما يحتاج إلى تنظيم شركات الوساطة وشركات التقييم والتطوير العقاري، وعلى سبيل المثال جمعية الملاك طرحت منذ سنوات ولكن لم تفعل بها التفصيلات الصغيرة.
* توصيات
ويقول رئيس مجلس إدارة الخنجي للتطوير العقاري: نحن كعقاريين جاهزون في مباشرة العمل، ولكن بسبب الاجراءات والتعقيدات تتأخر مشاريعنا بالسنوات، ونحن كقطاع خاص لا نطالب بأراضٍ مجانية نحن نشتري أراضينا، وكل ما نطالب به هو تسهيل الاجراءات وازالة البيروقراطية لتحريك هذا القطاع، والذي بدوره سيساهم في الدخل الاجمالي للسلطنة.
ويضيف الغزالي: يجب على المطوريين العقاريين البحث عن حلول أخرى لمعالجة الوضع الراهن منها دراسة تكلفة المشاريع، وتفعيل التفاوض مع المقاولين للحصول على أسعار أفضل، وإعادة النظر في إشتراطات التمويل البنكية.
ويوضح الغزالي رئيس الاستثمارات أن هناك العديد من العوامل التي تساهم في إستقطاب المستثمرين أهمها، موقع المشروع وجودته والخدمات والتسهيلات التي يقدمها للمستثمر، وكمثال على ذلك أشار الغزالي إلى مشروعي مدينة العرفان والواجهة البحرية لميناء السلطان قابوس وأوضح أهمية المشروعين في إستقطاب المستثمرين الباحثين عن فرص إستثمارية واعدة نظراً لموقعهما الإستراتيجي الفريد وجودة مكوناتهما وعناصرهما التجارية والسياحية التي تضيف قيمةً للإستثمارات المتوقعة فيهما.
التمويل والعقارات
وعن أبرز التحديات التي يواجهها القطاع في الوقت الآني، يقول الغزالي: إن قضية التمويل تعتبر من أبرز تلك التحديات، حيث قامت معظم البنوك برفع نسبة الفائدة على الإقتراض كنتيجةً للوضع الإقتصادي الراهن، وهو الأمر الذي وضع عبئاً مالياً أكبر على الشركات العقارية المطورة نتيجةً للتأثير المباشر على التكلفة النهائية للمشروع، كما يشكل إرتفاع حدة المنافسة مع المشاريع الأخرى المشابهة تحدياً آخر للشركات في تسويق وبيع العقارات، أما أكبر التحديات التي يواجهها القطاع حالياً من وجهة نظر الغزالي فهي تلك المتعلقة بالقوة الشرائية في المنطقة في الوقت الحالي في ظل الأوضاع الإقتصادية الراهنة ومدى قدرة السوق العقاري العماني على المنافسة مع الأسواق المجاورة في جذب وإستقطاب المستثمرين وكل ذلك يعتمد بشكل كبير على العائد على الإستثمار الذي يوفره كل سوق.
ويقول الغزالي: إن المرحلة الحالية يكثر فيها العرض على الطلب وبالتالي فإن الإتجاه سوف يكون لتلك المشاريع التي ترتكز على الجودة وتوفر خدمات أكبر وأكثر للمشتري وعائد مجزي للمستثمر، حيث ستكون المفاضلة بين أفضلها موقعاً وأكثرها جودة وأقدرها على إسترجاع المبالغ المستثمرة فيها مع الأخذ في الإعتبار التكلفة الإستثمارية بالطبع.
توقعات
ويعتقد حسن بن محمد بن جمعة نائب رئيس الجمعية العقارية العمانية إن الطلب بالقطاع العقاري خلال السنوات القادمة سيكون قليل مقارنة بالعرض، والذي بدوره يؤدي إلى عدم التوازن في سوق العقار، بالإضافة إلى هبوط أسعار النفط أثر بشكل أو بآخر على القطاع العقاري، وأن الوقت الراهن يشهد تحسن تدريجي في القطاع النفطي مما يحتاج إلى وقت لتحسن الاوضاع وانتعاش السوق العقاري.
ويضيف صلاح الغزالي: يتضح من مؤشرات الأعوام السابقة بأن القطاع العقاري يعد من القطاعات الحيوية قياساً بغيره من القطاعات الإستثمارية، وما يمر به القطاع حالياً هو أمر طبيعي يتعلق بدورة الحياة الإقتصادية التي تخضع لفترات نمو وإنتعاش أو ركود نسبي.
ويتوقع محمد الخنجي رئيس مجلس إدارة الخنجي للتطوير العقاري أن نمو الطلب في القطاع خلال الفترة القادمة سيزيد بحوالي 5 % على الأقل بسبب الزيادة في عدد السكان بشكل منتظم، والذي بدوره يعزز الطلب على العقارات في كل محافظات السلطنة بشكل عام، ومسقط بشكل خاص.